Le PTZ+ 2012 limité à l’immobilier neuf, c’est cohérent ou à contre emploi ?

Mardi, 15 novembre, 2011 11:19
Posté dans la catégorie Actualités

Le PTZ seulement maintenu dans le neuf ?

L’observatoire du Crédit Logement et du CSA vient de livrer son étude trimestrielle.

Ses chiffres permettent de préciser l’impact des changements sur le PTZ+ prévus par le gouvernement pour 2012.

Au vu des derniers chiffres publiés le 10 novembre 2011, l’exclusion de l’immobilier ancien du champ d’application du PTZ+ peut sembler à la fois cohérente (si la priorité est la solvabilité du secteur bancaire) et à contre emploi (si la priorité est la solidarité avec les ménages aux revenus modestes).

Pour sortir de la controverse, il resterait à associer le PTZ+ 2012 à des conditions de ressources.

Le constat du 3éme trimestre

Primo-accédants Ancien Comparaison
neuf / ancien 
Neuf
Part du marché 75% 25%
Revenus du foyer 55 900 € -5,5% 53 000 €
Coût de l’opération 247 000 € -5% 235 200 €
Montant emprunté 177 000 € +1,1% 179 000 €

En moyenne, les primo-accédants du neuf ont des revenus inférieurs de 5 % aux primo-accédants de l’ancien.

Si on regarde le nombre de transactions selon les tranches de revenus (c’est à dire en tenant compte du revenu et du quotient familial) :

Nombre de dossiers signés pour chaque tranche de revenus (1 = bas revenus, 10 = plus hauts revenus)

Mais si on différencie les 2 marchés, et qu’on regarde la répartition par tranche pour d’un coté le neuf et de l’autre l’ancien on constate une répartition similaire du PTZ+ dans l’ancien et dans le neuf selon les tranches de revenu.

Répartition de ces dossiers pour le neuf et l'ancien, on voit que quelle que soit la tranche de revenus la répartition neuf/ancien reste cohérente

La dernière hausse du coût

Au début du troisième trimestre 2011, l’observatoire a confirmé deux tendances :

  • La baisse de l’endettement
  • L’augmentation du coût de l’acquisition qui a été compensée par l’augmentation de l’apport personnel et l’augmentation de la durée.

Ce sont les ménages aisés qui ont animé le marché du 3ème trimestre. Ils ont repositionné leur portefeuille vers l’immobilier.
La revente s’est animée. On a acheté en pensant plus « patrimoine » que « logement ».

Qu’en est-il de la différence d’apport entre le Neuf et l’Ancien ?

Primo-accédants Ancien Comparaison
neuf / ancien 
Neuf
Montant d’apport 70.000 €  -24,6% 56.200 €

En moyenne, les primo accédants dans le neuf ont 25% d’apport en moins que les primo accédants dans l’ancien.
Peut-on en déduire que stopper le PTZ pour l’ancien, c’est arrêter un avantage pour ceux qui n’en auraient pas besoin ?

Précisons que « l’Ancien » représente des marchés différents. Des biens chers pour une clientèle d’âge mur et des logements modestes de l’autre.

Le PTZ+ 2011 sans palier de ressource a été une aubaine pour les revenus élevés qui n’en avaient pas besoin pour acheter.
Il a surtout été une aide nécessaire pour les projets d’acquisition des foyers à revenu modeste avec un faible apport et un taux d’endettement élevé.

L’arrêt du PTZ sur l’ancien va contribuer à sortir du marché de l’accession à la propriété les revenus à 1et 2 SMIC.

La baisse prévue de l’activité de crédit immobilier

Des données d’octobre 2011, l’observatoire prévoit une réduction de la production de crédit immobilier (-17,5 % ) pour 2012 par rapport au printemps 2011 :

  • Les incertitudes économiques vont amener une baisse de la demande d’immobilier.
  • Le resserrement du crédit et les besoins de fonds propres amènent les banques à réduire l’offre de financement.

L’observatoire prévoit aussi une baisse du coût d’acquisition et un gel de la revente.

Sur le terrain, nous remarquons que les banques ont élevé leurs critères lors de l’étude des demandes de financement.
Bon nombre d’entre elles s’alignent maintenant sur les analyses du Crédit Logement. En cas d’avis négatif du Crédit Logement, elles ne proposent plus de contournement avec le passage sur une sureté réelle (hypothèque).

Certaines banques conditionnent même le crédit immobilier avec le dépôt d’une épargne.
L’offre de financement va être réservée aux particuliers avec un reste à vivre élevé et un taux d’endettement réduit.

Les foyers modestes vont donc être poussés hors du marché. C’est dommage, car ces dernières années, la proportion d’ouvriers et d’employés qui achetaient de l’immobilier était proche de 50%.

L’arrêt du PTZ+ sur l’ancien cumulé aux mesures de rigueur va faire que l’acquisition immobilière ne soit plus possible pour les revenus modestes.
Avec la fin de l’espoir de devenir propriétaire, que reste t il comme option pour le particulier avec revenu modeste, placer ses économies en Euro ?

Une mesure controversée

L’exclusion de l’immobilier ancien du champ d’application du PTZ+ est une mesure controversée. Selon les priorités que donne aux missions du gouvernement, elle est jugée cohérente ou à contre emploi.

Si la priorité du gouvernement est de limiter le risque des banques, la mesure est cohérente.

Le gouvernement éloignera ainsi un hypothétique risque de crise « subprime » en France.

On peut ne pas être convaincu que ce risque existe. Le risque d’aujourd’hui semble être davantage un « subprime » sur la dette de l’Etat, qu’un « subprime » sur la dette du particulier français.

Si la priorité du gouvernement est d’atténuer les effets de la crise pour les plus défavorisés, la mesure est à contre-emploi. Pour une économie de 1,4 Milliards, le gouvernement ferme la porte à l’espoir de l’accès à la propriété aux plus défavorisés. En période de crise, cela peut sembler peu judicieux d’étouffer un des moteurs de croissance économique.

Pour sortir de la controverse, il resterait à associer le PTZ+ 2012 à des conditions de ressources. 

http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp

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8 Commentaires pour “Le PTZ+ 2012 limité à l’immobilier neuf, c’est cohérent ou à contre emploi ?”

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