PTZ+ et DPE : quand est prise en compte la performance énergétique du logement ?

Lundi, 18 juillet, 2011 11:28
Posté dans la catégorie Actualités

La performance énergétique du bâtiment influe sur le PTZ mais aussi la valeur à la revente

Le montant du PTZ dépend de la qualité thermique du logement.

A quel moment est elle évaluée ?
Que se passe-t-il si l’évaluation est incorrecte ?
Ces améliorations sont-elles économiquement intéressantes ?

Nous allons reprendre en quelques points les informations importantes concernant le PTZ et le DPE (ou le label BBC pour les construction).

Quand se fait l’évaluation ?

Pour le logement neuf qui reste à construire, l’évaluation se base sur les plans, les matériaux et les techniques utilisées.
Une fois le bien construit, le SGFGAS peut demander un contrôle (le SGFGAS est l’interface entre l’Etat et les Banques pour la gestion des prêts à taux zéro).

Pour un logement ancien, la qualité thermique se base sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) fourni par le vendeur.

C’est la performance énergétique au moment de l’émission de l’offre de prêt qui est prise en compte pour le PTZ+ 2011. C’est donc avant les éventuels travaux prévus par l’emprunteur dans le cadre de son acquisition.

Que se passe t’il en cas d’anomalie ?

Si le logement construit ne correspond pas à la qualité thermique « sur plan » , le SGFGAS est en droit de réclamer le remboursement (du capital pour l’emprunteur) et de l’avance pour la banque (avec intérêt).

Mieux vaut donc avoir choisi un constructeur auprès duquel vous pourrez vous retourner, un constructeur avec de l’expérience et une solide santé financière.

Que se passe t’il si l’on veut une meilleure performance énergétique ?

L’acheteur qui n’est pas satisfait de la qualité thermique de son logement ne peut inclure le montant des travaux d’amélioration dans la base de calcul du PTZ+.

Il peut alors utiliser L’Eco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ. Le montant de ce prêt dépend de la nature des travaux d’amélioration. Il peut atteindre jusqu’à 30 000 Euros.
Sa durée peut s’échelonner entre 3 et 15 ans. Une condition cependant : il faut que le logement ait été construit avant le 1er janvier 1990.

Quelles stratégies pour les acteurs ?

Pour le constructeur, le BBC représente un risque, en cas de qualité énergétique insuffisante, sa responsabilité est engagée.
De nombreux constructeurs évitent donc les constructions en BBC. D’autres constructeurs ont identifié l’intérêt de ce segment.

Pour le banquier, les risques mentionnés ci-dessus font que la capacité BBC du constructeur ou du maître d’œuvre entre dans l’analyse du dossier. Ces réserves font que les projets d’auto-construction en BBC sont souvent refusés.

Pour le particulier, ces aides imposent des choix.

Sur de l’ancien, un éco prêt qui s’insère dans une enveloppe globale de travaux peut permettre d’éviter de payer deux fois ravalement, maçonnerie et peinture.

Sur du neuf, pour décider ou non du BBC, on compare souvent le surcoût du BBC avec :

  • Le coup de pouce supplémentaire donné au BBC par le PTZ+ 2011 (en zone A, la différence de l’aide peut monter à 46 670€)
  • La réduction de la facture énergétique qui reste difficile à estimer (elle est estimée en moyenne à 1 500€ annuels)

La justification économique du BBC n’est donc pas évidente, d’autant plus si :

  • Ce surcoût s’applique à un projet immobilier qui est déjà « au taquet ».
  • Les constructeurs ont « la main lourde » et facturent une partie du montant de l’aide (comme cela aurait été le cas lors du succès de l’installation des panneaux solaires).

Et demain ?

Compte tenu du bruit fait dans les médias par la norme BBC, c’est peut être à la revente que l’amalgame entre performance énergétique et BBC est important.

Dans quelques années, un logement qui ne sera pas BBC sera- t-il décoté à la revente ?
C’est une question à se poser avant de dépenser les milliers d’Euros supplémentaires pour décrocher le label BBC.

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