Elargir le PTZ … réallouer le PTZ

Vendredi, 1 juin, 2012 10:58
Posté dans la catégorie Actualités

Quel va être l'évolution du PTZ+ sous le gouvernement Hollande ?

Le 6 mai 2012, François Hollande est élu.

Le 8 mai, le journal officiel précise l’application de l’éco-PTZ du gouvernement sortant.

Ce chevauchement de calendrier serait-il un signe que le PTZ va perdurer ?
Le PTZ dans l’ancien va-t-il revenir en 2013 ?

Des messages politiques favorables

Tout d’abord il faut se rappeler que le Sénat à majorité socialiste avait mené une guerre de tranchée contre la sortie des achats de l’immobilier ancien du PTZ 2012.

Dans sa campagne, François Hollande a dit qu’il élargirait les prêts à taux zéro.

Des le début de son premier discours de ministre, Cécile Duflot, a présenté l’endettement à long terme pour l’achat de son logement comme sujet d’angoisse des concitoyens. Le PTZ dans l’ancien serait de retour ?

Revenir aux anciennes recettes ?

François Hollande poursuit l’objectif du gouvernement précédent de construire 500 000 logements par an.

Mais l’approche précédente a montré ses limites.
D’une part, on n’a pas assez construit de logements (En 2009 / 280 000 logements ; en 2010 / 300 000 et en 2011 / 360 000).
D’autre part, le nombre de logements neufs invendus augmente (note de l’Insee d’avril 2012).

Selon la note de conjoncture immobilière de mai des Notaires de France, après une année 2011 exceptionnelle en vente dans l’ancien, ils notent une baisse des prix contenue et un volume de transactions qui baisse de façon modérée (-10% à -15% pour passer de 850 000 à 700-740 000).

Est il erroné de développer la construction alors que la totalité de la production actuelle ne trouve pas preneur ?
Est il erroné de redynamiser le marché ancien alors que la baisse des prix se fait en douceur?
Ne vaudrait-il pas mieux de s’abstenir de tout volontarisme (et laisser le marché se réguler) ?

Repenser les incitations a la construction

L’attentisme n’est pas une option quand sont produits des logements neufs qui ne trouvent pas preneurs.
Pendant cette période, les 2/3 des logements vendus par les promoteurs étaient des programmes Scellier, l’incitation fiscale ne doit pas être la seule conseillère en matière de décision d’investissement … ni en matière de politique de logement.

Qui n’a pas entendu parler de programmes Scellier sans locataires dans des quartiers ou des villes mal choisis ?
Le nouveau PTZ va donc s’insérer dans une redéfinition des politiques d’offre de logements et d’incitation de la demande.

Construire, réhabiliter et financer différemment

Ce sont les objectifs en matière de construction qui sont a préciser : éviter des programmes trop chers qui ne sont plus compétitifs lorsque le prix du m² baisse.
S’interroger sur l’intérêt énergétique de certaines constructions BBC comparées avec des réhabilitations qui, elles capitalisent sur l’énergie de la construction initiale.
Ne pas réduire l’immobilier individuel ancien à un sésame pour augmenter le COS de 30% avoir des permis de construire simplifiés.

Pour financer cette jungle d’initiatives disparates, a été créé toute une panoplie de Prêt à taux zéro et d’aides, pour le neuf, l’éco-prêt pour la réhabilitation, l’ancien attend son retour.
Il y en a tellement que les acteurs s’y perdent. Pour rendre le PTZ efficace, il faut le simplifier.

On attend du bagage écologiste de Cécile Duflot de nouvelles approches qui « bousculent (durablement) les codes ».

Financer sans PTZ

Lorsque François Hollande a parlé du PTZ, il a séparé le PTZ (qui soutient l’accession à la propriété ) et le financement (l’accès au crédit).
Il lie le PTZ avec une notion d’apport personnel. Qu’en est il ?

Aujourd’hui les banques prêtent le montant du PTZ, le particulier rembourse le capital et l’Etat s’acquitte des intérêts auprès de la Banque par crédit d’impôt.
Si l’on souhaite que le PTZ soit un apport, il faudrait que l’Etat ou autre acteur en débloque le capital au moment de l’achat. Si c’est l’Etat, ce serait un alourdissement de la dette publique.
Si c’est la banque du promoteur, ce serait lui demander de changer de métier. Si c’est un organisme filialisé du type 1% Logement, il faudrait de la créativité.

Réallouer l’administration du PTZ

Quelques années de pratique en financement immobilier apprennent qu’aucune banque ne considère un PTZ comme un apport.

Pour les banques qui pratiquent le lissage du PTZ, c’est au plus un moyen de réduire le taux d’endettement du particulier.
Pour toutes les banques, c’est surtout une charge administrative supplémentaire et un risque de se voir requalifier des dossiers.

Tant que la gestion du PTZ est réservée aux banques qui accordent le crédit principal, le PTZ ne sera pas vu comme un apport. Cela va même empirer avec des contraintes réglementaires de type Bâle III qui poussent à réduire la part financée d’un bien immobilier sur lequel est détenue une garantie.

C’est encore pire quand les prix de l’immobilier baissent, les banques doivent veiller à ce que la valeur de revente du bien financé reste supérieure au financement.

Si le financement du PTZ est porté par un acteur différent que celui qui accorde le crédit principal, ce dernier pourra alors considérer le PTZ comme un apport.
Affecter le financement du PTZ à un acteur du type « 1% Logement » permettrait alors de mutualiser l’analyse des dossiers de financement comme le font déjà quelques banques.

L’imagination au pouvoir

Pour les professionnels du secteur, la situation de la construction et du financement est sinistrée : logements invendus, prix en cours de correction, particuliers qui ont placé leur épargne sur des produits Scellier qui ne produisent pas le rendement attendu, refus systématique des dossiers de financement atypiques, faiblesse des marges des crédits immobiliers qui transforment les crédits en produits d’appel pour d’autres services bancaires.

Dans ce contexte, les innovations et la concertation sont bienvenues.

Une population au centre des attentions

Le principe du PTZ sera maintenu, sa forme va évoluer, la cible va être affinée.

Le particulier au revenu moyen doit s’y préparer. Il lui est conseillé de s’informer et de mettre un peu d’ordre dans ses finances en commençant à épargner un peu plus.

Une démarche volontariste du Gouvernement va créer des opportunités qu’il faudra saisir au vol.

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4 Commentaires pour “Elargir le PTZ … réallouer le PTZ”

  1. PTZ 2012 dans l'ancien:

    Le 14 juin 2012 à 8 h 17 min

    Bonjour,

    L’ancien Gouvernement Sarkozy avait, semble-t-il, déjà préparé cette évolution du PTZ+ 2012 lors de sa dernière réforme mais avec une application différée. En effet, depuis le 1er juin, le PTZ 2012 est à nouveau éligible pour l’achat d’un logement ancien (appartement ou maison à rénover), sous conditions strictes définies par décret.

  2. babed:

    Le 17 juin 2012 à 11 h 49 min

    bonjour ,QUAND pensez vous que le taux zero dans l ancien va faire son retour ?

  3. Phil:

    Le 18 juin 2012 à 9 h 31 min

    Aucune information précise de ce coté là, pour des travaux lourds, c’était prévu au 1er juin mais je n’ai encore aucun retour sur cette mise en place.

  4. olivier:

    Le 19 juin 2012 à 10 h 02 min

    Bonjour Babed,
    Nous avons avancé sur votre question, suivre le lien :
    http://pret-taux-zero.info/actualites/retour-ptz-ancien-2012-806#more-806  

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